预计今年11月份，位于市北南京路路首的华新园央和府项目即将开盘。

肉眼可见，自2020年东宸府伊始，华新园正一改自己昔日“幕后操盘者”的低调姿态，开始加速提升自己在青岛、特别是主城市场中的声量。

但青岛主城，历来是各大房企群雄逐鹿之地。这一次华新园央和府的入市，就能会给这个竞争激烈的市场激起怎样的波澜？它的力究竟几何？为此，近日界面山东来到华新园央和府项目进行了实地踩盘。

图片：界面山东

文质观鲁楼

一改昔日低调

本土老牌房企密集“发声”

华新园置业是青岛的本土房企，成立至今已有22载，核心主要布局在青岛主城以及西海岸新区等地区。目前华新园已经在青岛成功打造了良辰美景、璟台、花好月圆、金玉良缘、映月公馆，珑台、河岸首府、桃李芳菲等共计二十余盘。

品牌墙实拍图片：界面山东

从区域来看，去年华新园连续首开了市北区桃李芳菲项目以及崂山区东宸府项目，这让华新园在整个青岛主城的市场占比在短短一年内直线上升。

值得注意的是，在东宸府之前，华新园的大多数项目几乎都不在案名之前冠以“华新园”字样，似乎是认为自己的品牌声量在主城中难以和融创、保利等全国级头部房企相较，因此以弱化品牌的方式退而求其次地寻求生存。

但实际上，纵观整个青岛楼市，华新园其实算得上是在市区拿地能力十分突出的企业。近两年间华新园开始逐渐将自己的品牌在案名中予以露出，或许是终于对自己的企业实力有了更充分的自信积累，同时也认识到了品牌形象塑造的重要性，

在央和府的宣传折页上，也可以看到在品牌宣传的部分，华新园已经将自己此前的一系列项目的案名前面都加上了“华新园”字样。

醇熟老城区，学区是短板

2019年8月9日，青岛市北区6宗地块迎来挂牌出让。其中，位于市北区南京路以北、重庆南路以南、拜泉路延长线以西的编号328-331-370203-007-005-GB00061纯住宅地块被华新园置业竞得。

该土地总面积22650.8㎡，规划总建面83600㎡；地块楼面价9440元/平，成交总价约7.5亿元。

而这块地，也在时隔两年之后，变成了今日的华新园央和府项目。

项目区位图片：界面山东

根据土拍文件，该地块还包含1132.5㎡划拨地块，将用于建设租赁型人才公寓，规划建筑面积4180㎡。规划设计指标要求该地块，容积率R≤3.69，建筑密度≤30%，绿地率≥35%，出让年限70年。

严格来说，央和府所在的地方属于“三不靠”地带，它位于浮山后、新都心以及市北CBD三大主要片区的交界地带。但好在，三大成熟区域能够带来从交通到商业的不同配套的利好溢出，这让央和府所在的位置也在某种程度上其实也能享受这些区域带来的发展红利。

详细来看，交通方面，央和府毗邻重庆南路，而重庆南路是青岛主城区关键的主干道之一。这是一把双刃剑。一方面，临近主干道有利于业主们的驾车出行，业主们可以借由重庆南路

直达李沧和市南区等主要城区；但同时，重庆南路车流密集，且常有大型货运车辆通过，噪音污染严重，央和府与之距离过近，业主的生活质量难免会受到影响。

重庆南路图片：界面山东

另外，项目并不算标准的地铁房，距离其最近的3号线清江路地铁站，也需要十多分钟的步行距离。

商业方面相对就乐观一些，毕竟除了农贸市场和小型商超，人们对大型商业综合体的距离需求不算高。从项目出发，大约10-20分钟车程，基本都可到达新都心以及市北CBD等区域，购物比较便利但又不至于出现人员复杂、喧嚣嘈杂的情况，而且项目北200米左右还有一家麦德龙。

而在其他配套方面，因为华新园央和府所在的地段属于青岛传统的老城区，因此即使城市界面不如新都心新鲜、时尚，但整体生活配套都比较在线，没有明显的缺失。

只不过教育资源稍显短板。因为偏离浮山后，华新园央和府难以享受到来自浮山后的优质公立教育资源，周边只有四方实验小学以及实高附中来构成义务教育阶段的基础配套。

另外值得注意的是，央和府周边有一座距离很近的加油站，这又一定程度上拉低了小区的安全系数。

项目周边的加油站图片：界面山东

精装规格较高

但价格竞争力不足

整体来看，受地块素质影响，华新园央和府的整体体量并不大，项目总占地面积不过3万平出头，仅规划有5个楼座，是其中三栋是33层高层住宅、一栋30层高层住宅以及一栋11层小高层住宅。

项目沙盘图片：界面山东

从户型上看，这一次华新园央和府的设计很有此前桃李春风的痕迹，也有业内称之为桃李春风的复刻。

从不同维度上看，央和府的户型设计中规中矩，也没有明显硬伤。

央和府包括115平、125平、130平和143平四种户型，是很明显的改善定位；其中本次首开的2号楼高层主要为115平和125平两种户型。

两种户型均为三室两厅两卫，整体设计比较科学，带南向阳台和双南向卧室，动静分离。赠送面积中等，115平户型大约可赠送6平左右，另外23%的公摊也相对合理。

值得注意的是作为精装房，央和府的“用料”还是比较有诚意的。例如它采用了德国唯宝与汉斯格雅的卫浴、博洛尼的橱柜、日立的中央空调、方太的厨房电器（打火灶、油烟机、水槽洗碗机、蒸烤炸一体机）、蒙娜丽莎的瓷砖、大自然的地板等等。这些品牌的规格，即使与崂山、浮山后的一众新盘拿来相较都可以说不落下风。

部分精装品牌图片：界面山东

目前，央和府尚未拿到预售证，具体价格也暂时无法得知。但是据项目售楼处介绍，届时首开价格估计将在3万元/平上下。

这个定价，或许与此前崂山东宸府的畅销有关，东宸府的热度让华新园对自己的定价更为乐观。但值得注意的是，东宸府有很强势的学区加成，这是它得以畅销的重要原因之一。

但华新园东宸府既不具备这样优质的学区配套，力与中海、卓越等周边房企相较也缺少竞争力，却选择了与基建配套十分“硬核”的浮山后核心区可以比肩的价格。这不得不说是给项目接下来的去化情况埋下了不小的隐忧。

所以，究竟最后市场对这样的品牌、这样的区域、这样的价格，能有多强的包容力，以及华新园究竟能否打响这2021年青岛主城第一枪，这些都要等到11月开盘来验证了。

：质观鲁楼

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